租赁合同是否有效情况分析
租赁合同是否有效情况分析
作者:王海燕律师
随着房屋租赁市场的活跃,租房开办公司、商场的情形愈来愈多,随之也出现各种各样的房产租赁类纠纷,本文仅就租赁房屋未取得消防验收,租赁合同是否有效这一情况进行分析。
案例:某家居商城将其四楼整体出租给一个体工商户,在双方签订的租赁合同中明确约定,房屋将会用于经营美食广场。合同中约定了承租方不得对房屋内的消防设施等进行拆除、更改,商城整体取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》,但因其规划不是经营餐饮,承租方装修后的消防一直未予通过。承租方取得租赁房屋后,就进行了招商,各餐饮商铺陆续进入,在开业2个月后因商城突发火灾,商户发现商城未取得消防验收,据此起诉承租方要求确认与其签订房屋租赁合同无效,并要求赔偿损失。
分析:承租方将未取得消防验收手续的商铺出租给商户用于经营餐饮,以此房屋为基础签订的《房屋租赁合同》是否有效?笔者认为应该是有效的,理由是:根据《最高人民法院答复云南省高级人民法院<关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复>》第2条 “租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的,人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”。第3条“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”。
结论:本案例中商户以房屋未通过消防验收要求确认租赁合同无效,其诉请不符合我国《合同法》规定情形,也与稳定市场经济的立法精神不符,故不应得到法院支持,但考虑到未通过消防验收确实存在安全隐患,可考虑要求承担违约责任的救济途径。
2022-12-02 16:35